A bolha imobiliária II

Em janeiro, escrevi um texto falando acerca da Bolha Imobiliária no Brasil. Ele continua atualizado e válido. No entanto, existem alguns novos indicativos a respeito da questão, e esse é o motivo pelo qual esse novo texto está sendo escrito.

Para começar, é necessário frisar algumas definições e especificidades no caso brasileiro. A crise imobiliária no Brasil tem caráter diferente da crise imobiliária norte-americana ou européia, para ficarmos em dois exemplos. Não é uma crise generalizada, por um motivo muito específico: no Brasil, o acesso ao mercado imobiliário não é generalizado.

O desenvolvimento das cidades no Brasil sempre foi pautado pela desigualdade. Isso faz com que existam, de fato, duas “cidades” dentro da metrópole: uma oficial, que reflete os interesses do mercado imobiliário, e outra não oficial, que sempre foi habitada pela população segregada, excluída, vítima da desigualdade social. Que sempre foi alarmante no Brasil e na América Latina como um todo. Isso pode ser comprovado pelo fato de que, pelos últimos dados do IBGE (2009), apenas 56,8% da população brasileira vive em moradias adequadas.

Portanto, é bom enumerar fatos importantes que envolvem a criação e o futuro desmantelamento da bolha imobiliária brasileira.

1) A Bolha Imobiliária é um elemento de reprodução das desigualdades sociais

Um dos principais fenômenos sociais brasileiros, desde 2003, foi a reversão do quadro histórico de aumento das desigualdades sociais no Brasil. Desde 2003, 48,7 milhões de brasileiros ingressaram nas classes A, B e C, e a classe C já perfaz a maioria absoluta da população brasileira, contando com mais de 103 milhões de pessoas.

As classes A1, A2, B1, B2, C1, C2, D e E são definidas pela renda familiar das pessoas. Os critérios da última pesquisa podem ser encontrados aqui.

No entanto, percebe-se que o crescimento da classe C está intimamente relacionado com o crescimento do preço dos imóveis, especialmente nas regiões metropolitanas. É importante frisar que a crise não é no consumo das famílias, uma vez que a relação entre consumo das famílias e PIB recuou, entre 2003 e 2001, de 61,9 para 60,3% do PIB.

Isso é parte de uma lógica perversa. À medida que pessoas melhoram suas condições de vida, os preços de imóveis sobem, pautados pelo mercado imobiliário, para manter o status quo de segregação entre a cidade “oficial” e a cidade segregada, não oficial, sem acesso aos serviços básicos e sem qualidade de vida. Nesse sentido, a bolha imobiliária, artificial, forjada pelo mercado imobiliário, é uma ferramenta de manutenção das desigualdades sociais no Brasil. 

Isso ocorre porque a valorização artificial de imóveis favorece a “antiga classe média”, que já era proprietária de imóveis, em detrimento da “nova classe média”, que busca imóveis agora, após um período de ascensão social, e tem sérias dificuldades com o aumento do preço dos imóveis superando muito o aumento da renda da população nos últimos anos. Junto com a “nova classe média”, sofrem também aqueles que, mesmo pertencendo a “antiga classe média”, não tem imóveis em seu nome, como jovens que pretendem morar sozinhos. Tal tendência traz alterações mensuráveis até mesmo na estrutura familiar brasileira, com jovens permanecendo mais tempo na casa dos pais, por exemplo.

Tal tendência só pode ser revertida com o aumento real da oferta de imóveis, a cessação do uso de imóveis para especulação e uma política efetiva de inclusão e desenvolvimento das áreas periféricas. Porque os imóveis da periferia são mais baratos não apenas pela pobreza nas regiões, mas pela distância do centro, pela degradação ambiental, pela carência de transporte público adequado e por diversos outros motivos, todos eles com origem na desigualdade social promovida e eternizada pela segregação espacial.

2) O Consumo das famílias não aumentou no mesmo ritmo do preço dos imóveis

Percebe-se um descolamento entre os crescimento do consumo das famílias e o preço do m² do imóvel entre 2003 e 2012, que aumentou nos últimos anos, dando o indício sério de que há um aumento artificial no preço dos imóveis. Essa tendência se manifesta com mais vigor nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília:

Se o preço do m² subisse no mesmo ritmo do consumo das famílias nos últimos dez anos, estaria hoje em torno de R$ 4.500,00 em São Paulo. Mas em janeiro de 2012 o preço atingiu absurdos R$ 7.785,00 por m². É uma medida adequada de quanto os preços estão acima da média e podem recuar. A desvalorização dos imóveis, com o estouro da bolha, será de 30 a 35% nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, se as perspectivas desse gráfico se confirmarem. Esse é o espaço para redução nos preços, se o mercado imobiliário se adaptar ao padrão de consumo do restante da sociedade.

3) Estabilização no preço dos imóveis

O preço dos imóveis já está começando a arrefecer, especialmente no Rio de Janeiro e em São Paulo. O próprio SICOVI, que representa o mercado imobiliário, já admite isso. No entanto, é impossível ignorar o enorme lobby de empresas do setor interessadas em dizer que não há uma bolha imobiliária nas regiões metropolitanas brasileiras.

Esse lobby também reflete a iminência de uma bolha:

a) Há a necessidade de tranquilizar o mercado sempre que o mesmo torna-se sujeito à crises de confiança. E o mercado imobiliário só se torna sujeito a crises de confiança quando há um número excessivo de pessoas comprando imóveis para investir, e não para morar.

b) Um número excessivo de pessoas comprando imóveis para investir é um dos sintomas mais sérios de uma bolha imobiliária. Justamente porque dota o mercado de maior volatilidade. Sim, é um modelo de Paradoxo Tostines (vende mais porque é fresquinho ou é fresquinho porque vende mais.)

 4) Aumento no preço dos aluguéis

A alta dos aluguéis é outro indício não apenas de que há bolha imobiliária, mas que ela está próxima de estourar. O ciclo funciona assim.

1) Aumenta a procura por imóveis, e o preço sobe.

2) Aumenta o número de investidores, que ganham imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.

3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.

4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis.

5) Os preços dos aluguéis sobem, pois a demanda por imóveis do tipo aumenta.

6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo, devido a diminuição da procura.

7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis, pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.

Estamos em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.

5) Inadimplência como estopim

Há algum tempo, havia dúvida sobre qual seria o estopim para o estouro da bolha imobiliária nas regiões metropolitanas. A dúvida era sobre a capacidade de financiamento das construtoras e dos cidadãos. No entanto, hoje parece mais claro que a crise no setor imobiliário conciliará dois fatores decisivos: o aumento abrupto da oferta de imóveis e a inadimplência do consumidor.

Uma amostra de que o consumidor está chegando no limite de sua capacidade de endividamento é o aumento no prazo médio dos financiamentos. Em relação ao financiamento imobiliário, esse aumento é dramático. entre fevereiro de 2011 e fevereiro de 2012, o prazo médio dos financiamentos imobiliários aumentou em 452 dias, chegando a 4789 dias, em média e superando, pela primeira vez na história, o prazo médio de 13 anos.

Além disso, no primeiro bimestre de 2012 a inadimplência aumentou em 18,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. O dado se torna ainda mais relevante quando analisamos que o cenário brasileiro é de estagnação na atividade econômica, com o PIB tendo subido apenas 2,7% no último ano.

A perspectiva é ainda mais desfavorável quando analisamos que a China diminuiu sua meta de crescimento para 2012, afetada pelo estouro de sua própria bolha imobiliária. E que a União Européia segue em crise, com previsão de estagnação ou recessão para 2012.

Outro fator agravante é a (falta de) educação financeira do brasileiro. Boa parte dos brasileiros não dimensionam suas dívidas adequadamente, caindo em “armadilhas de crédito”. esse é um dos principais motivos que explicam a manutenção das altas taxas de juros por tanto tempo no país. E, em um cenário de crescimento rápido do crédito, muitos consumidores não devem conseguir arcar com as dívidas adquiridas. Especialmente se a economia não crescer em um ritmo mais acelerado nos próximos anos. E muitas compras de imóveis, nos últimos anos, foram feitas por pessoas que não souberam dimensionar suas dívidas e provavelmente não conseguirão arcar com as mesmas.

Conclusão

O mercado já está em processo de desaquecimento. As sucessivas quedas da taxa Selic são prova disso. No entanto, o impacto dessas reduções nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários não estão aparecendo, o que revela uma falta de confiança do sistema financeiro na adimplência dos consumidores (ou apenas o desejo desenfreado por lucro dos banqueiros).

Como vimos no texto (e no texto anterior, de janeiro), existem inúmeros indícios da existência de uma bolha imobiliária nas principais regiões metropolitanas do país, em fase final de expansão. O cenário negativo está contribuindo para a retração dos preços antes do previsto por muitos analistas, e o esgotamento do fôlego do consumidor em adquirir mais crédito é prova disso.

Não haverá “estouro”, como houve nos EUA. Haverá uma redução gradativa de preços, motivada por diversos fatores já elencados, até que o mesmo se ajuste a um patamar mais adequado. No entanto, a baixa do preço dos imóveis e o aumento da oferta dos mesmos pode ser utilizado, pelos governos, como ferramenta para reverter um pouco a realidade de segregação existente nas principais regiões metropolitanas do país.

O mercado requer cada vez mais atenção. Agora definitivamente não é a hora de comprar um imóvel. As boas oportunidades devem começar a surgir em breve.